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文／胡偉良

房子在不知不覺中變成了生活的重心，買房也成為每個人的頭等大事。隨著房價越來越高，買房子的錢已經不是一筆小數目，甚至對於多數人而言，是一生中成本最高的一次投資，所以在購屋之前，自然需要做好萬全的準備，以確保物有所值。

衡量一套房子的價值，地段、格局、安全性等諸多因素，缺一不可，多重因素，意味著多種選擇，有選擇恐懼症的人，更是需要糾結很久。

俗話說得好，蘿蔔白菜，各有所愛。有人覺得，買房子就像寫字一樣，空白的紙，用起來更舒服，新房住起來更舒心。也有人覺得，中古屋各方面都更為完善，住起來方便。其實，在二者之間，並不存在絕對的優劣，只是看適不適合住戶，適合，就是好的。

但是在這裡，需要強調的一點是，那些房齡超過40年的舊房，在買之前，一定要考慮清楚，你買房子的出發點，是為了自住還是打算投資。

炒房、投資客們為什麼喜床包尺寸歡投資房齡比較老的房子？

老房子優質的價格和背後的用途才是炒房者看上的東西。一套老房子是否值得投資主要考慮如下幾個方面：

蛋黃區的老學區房子：

大量的老房子都屬於市中心地帶，因此，這些老房子都是都會中最早發展的地段，也自然成了炒房者的「心肝」。因為位置好、發展的早，因此周邊的生活機能通常也不錯，雖然房子所在的社區本身的環境不怎麼樣，但是老房子畢竟是在原來的核心區域，而且多數這些核心區域的核心地位還沒有變化，配套設施都很齊全，生活比較便捷，所以若用來出租，倒是都還可以獲得不錯的收益。

投資老房子可以取得城市更新的收益：

對於屋齡3、40年以上的老房子來說，符合危老的改建條件，特別是對於整體亟待改善的房子來說更是如此。改建後房子的增值利益往往達到50%以上（權狀坪數的增加＋改建後房屋單價的提升），若再加上3、4倍的槓桿，最後的投資報酬率經易就可以到1.5倍以上。

所以，說到底炒房、投資客在乎的不是這個房子新老的問題，而是這個房子是否有可觀的經濟回報。

能否改建是是否購買的最大考量點

然而，買老齡房屋最大的問題在於它的結構安全性及居住的舒適性，由於使用年限的問題，一般這種房子的價值有限，其次，這些老齡房，基本沒有再次轉手的可能，所以只能等改建了，改建成功，老屋變新屋，除了結構安全性增加外，居住的舒適性也大幅提升，是非常值得投資的標的物，但是若改建不成，那可就慘了，不但結構安全性堪慮、居住性也不好，屆時要轉手可能也沒人要買，如碰到急需用錢，更是緩不濟急。

所以買老屋真的要注意，需知道老屋的價值和價格只會與時俱減，最後只剩土地的改建價值，若改建不成，那最後的命運可能就是：成了廢墟。所以買入之前，一定要好好考慮好日後的處理方案，像是：有多少鄰居可能參與合建？合建的條件？

凡事都具有兩面性，老齡房，多數都是以樓梯出入，較為不便，且周邊綠化等條件的也比較差，所以要不要買老房子完全在於心態和用途，你說呢？

為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解，筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書，推薦大家不妨參閱。

●胡偉良，品嘉建設關係企業創辦人

原刊於台灣商務平台 ，授權轉載





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